ISAT 3T2026: aluguel por temporada no 3º trimestre de 2026

Resumo executivo

De out/2025 a set/2026, os 1.623 imóveis estabilizados de aluguel por temporada da carteira Seazone tiveram mediana de R$ 5.381 de faturamento bruto por mês, diária mediana de R$ 295, ocupação de 68,9%, RevPAR de R$ 188 e faturamento bruto de R$ 64.276 em 12 meses (ISAT, dados da carteira Seazone).

Os cinco números são medianas por imóvel: o valor central da distribuição dos imóveis. A faixa central (do 1º ao 3º quartil) do faturamento mensal foi de R$ 4.072 a R$ 7.364; a da diária, de R$ 218 a R$ 399; a da ocupação, de 58,2% a 77,9%. Valores nominais, em reais, sem correção pela inflação.

n = 1.623 imóveis estabilizados (ativos na carteira durante toda a janela).

Destaques entre cidades e bairros

Só entram recortes com pelo menos 10 imóveis estabilizados; o n de cada um vem entre parênteses.

Faturamento bruto mensal (mediana), cidades. Os maiores valores foram os de Campos do Jordão/SP, R$ 13.800 (30 imóveis), Gramado/RS, R$ 7.939 (29), e Maceió/AL, R$ 7.182 (128). Os menores, Blumenau/SC, R$ 2.601 (20), Porto Alegre/RS, R$ 2.724 (29), e Poços de Caldas/MG, R$ 3.032 (11). Florianópolis/SC, o maior recorte da carteira, ficou em R$ 6.211 (511 imóveis).

Ocupação, cidades. Mais alta em Salvador/BA, 78,9% (80), Balneário Camboriú/SC, 78,7% (86), e Brasília/DF, 77,6% (36). Mais baixa em Maraú/BA, 21,1% (10), Porto Seguro/BA, 50,7% (41), e Camaçari/BA, 51,4% (12).

Diária (mediana), cidades. Mais alta em Campos do Jordão, R$ 684 (30), Maraú, R$ 666 (10), e Gramado, R$ 467 (29). Mais baixa em Blumenau, R$ 129 (20), Porto Alegre, R$ 134 (29), e Poços de Caldas, R$ 164 (11). Diária alta não implica faturamento alto: Maraú tem a segunda maior diária e a menor ocupação entre as cidades, e o faturamento mensal mediano de R$ 3.917.

Bairros. A maior ocupação foi a de Praia dos Amores, em Balneário Camboriú, 84,1% (14), seguida de Boca do Rio, em Salvador, 83,0% (11), e Setor Bueno, em Goiânia, 81,3% (23). A menor foi a de Barra Grande, em Maraú, 21,1% (10), seguida de Mutá, em Porto Seguro, 39,7% (10). As diárias mais altas foram as de Jardim Europa, em Campos do Jordão, R$ 716 (15), e Jurerê Internacional, em Florianópolis, R$ 700 (70); as mais baixas, Itoupava Seca, em Blumenau, R$ 129 (17), e Centro Histórico, em Porto Alegre, R$ 131 (19).

Florianópolis por bairro. Jurerê Internacional teve faturamento mensal mediano de R$ 14.539 (70), Ingleses do Rio Vermelho, R$ 5.637 (88), Canasvieiras, R$ 5.007 (62), e Centro, R$ 5.121 (39). Entre os bairros publicados da cidade, o Centro teve a maior ocupação, 80,2%, com diária de R$ 221 (39).

Sazonalidade

Série mensal do Brasil no período da edição. Em cada mês entram os imóveis ativos na carteira desde pelo menos 11 meses antes do início do mês e até o fim dele, por isso o n muda de um mês para outro. O faturamento desta série é a receita do próprio mês (não a média mensal da janela).

Janeiro de 2026 teve o maior faturamento mensal mediano: R$ 14.781 no mês, com ocupação de 96,3% e diária de R$ 553. Junho de 2026 teve o menor, R$ 2.174, com ocupação de 42,3% (1.435 imóveis).

As quatro maiores medianas mensais de faturamento foram as de dezembro a março, acima de todos os outros oito meses: R$ 9.175, R$ 14.781, R$ 9.586 e R$ 6.225. A diária mediana de janeiro, R$ 553 (1.053 imóveis), ficou acima do triplo da de agosto, R$ 173 (1.555).

Número-índice da diária (base 100 = mediana da diária de out/2024, Brasil): 322,4 em jan/2026, contra 377,5 em jan/2025; 103,6 em set/2026, contra 96,9 em set/2025. A amostra mudou entre os dois anos (n de 602 em jan/2025 e 1.053 em jan/2026), então a comparação mistura variação de preço e mudança de composição da carteira.

Tipologia

Em Florianópolis, o recorte com mais imóveis, a diária e o faturamento sobem com o número de quartos e a ocupação cai:

A mesma ordem da ocupação aparece em Balneário Camboriú: 80,8% no 1 quarto (27), 78,4% no 2 quartos (39) e 73,1% no 3 quartos ou mais (20); e em Itapema: 68,1% (62), 65,4% (39) e 64,1% (22). Bombinhas, a outra cidade com as três faixas publicadas, não segue a ordem: 66,0% (30), 54,7% (22) e 59,8% (11).

Rentabilidade bruta

A rentabilidade bruta anual compara o faturamento bruto de 12 meses com o preço mediano pedido em anúncios de venda de apartamentos da mesma faixa de quartos, no bairro ou, sem anúncios suficientes, na cidade. O valor do imóvel é estimado por anúncios de venda (preço pedido), não por avaliação do imóvel. Ela só é calculada nos recortes por tipologia e não desconta comissão, limpeza, condomínio, impostos nem vacância futura; não é rentabilidade líquida e não é garantia de resultado.

Nas três cidades com rentabilidade publicada nas três faixas, a rentabilidade bruta do 3 quartos ou mais foi a menor: Florianópolis 5,8%, Balneário Camboriú 3,0% e Itapema 2,8%, contra 10,4%, 9,3% e 7,4% no 1 quarto.

Entre as cidades, os maiores valores foram os de Campos do Jordão (studio), 26,0% (13 imóveis e 41 anúncios), Camaçari (2 quartos), 24,9% (10 imóveis e 1.427 anúncios), e Maceió (1 quarto), 15,7% (125 imóveis e 1.160 anúncios). Os menores, Itapema (3 quartos ou mais), 2,8% (22 imóveis), e Balneário Camboriú (3 quartos ou mais), 3,0% (20). Como a rentabilidade é a razão entre faturamento e preço pedido, os extremos dependem também do preço: o de Camaçari (2 quartos) foi R$ 238.000, e o de Itapema (3 quartos ou mais), R$ 2.600.000. Com poucos anúncios, a mediana do preço é menos estável.

Entre os bairros, o maior valor foi o de Jardim do Embaixador, em Campos do Jordão (studio), 25,8% (12 imóveis e 41 anúncios); os menores, Meia Praia, em Itapema (3 quartos ou mais), 2,6% (14), e Centro, em Balneário Camboriú (3 quartos ou mais), 3,0% (20).

Imóveis novos e estabilizados

Os imóveis que entraram na carteira durante a janela ficam fora da série principal, num quadro próprio, porque ainda estão em maturação. No Brasil, os 1.614 imóveis novos tiveram mediana de R$ 2.584 de faturamento bruto por mês, diária de R$ 180 e ocupação de 61,5%, contra R$ 5.381, R$ 295 e 68,9% dos estabilizados.

Em Florianópolis, os 247 imóveis novos ficaram em R$ 3.099 por mês, contra R$ 6.211 dos 511 estabilizados. A comparação não mede o desempenho futuro de um imóvel novo: o quadro mistura imóveis com poucos meses de operação e imóveis perto de completar 12 meses.

Cobertura

Entraram na série principal 1.623 imóveis estabilizados, de 3.704 ativos na carteira na data do cálculo (43,8%). Ficam fora os 1.614 imóveis novos, que aparecem no quadro próprio, os que saíram da carteira durante a janela, os que entraram depois do fim da janela e os cortados como valores atípicos. A edição cobre a carteira gerida pela Seazone, não o mercado de aluguel por temporada como um todo.

Metodologia resumida

• Fonte: diárias dos imóveis geridos pela Seazone (Sapron, via Nekt), janela de out/2025 a set/2026.
• Imóvel estabilizado: ativo na carteira durante toda a janela de 12 meses. Ficam fora hotéis, pousadas, prédios inteiros, unidades do tipo Views e cadastros de teste.
• Faturamento bruto: receita de diárias das reservas não canceladas, com desconto de cupom, antes de comissão de canal, taxa de limpeza e repasse. Na janela de 12 meses, faturamento mensal = faturamento ÷ meses com noite disponível.
• Diária (ADR) de cada imóvel = faturamento ÷ noites ocupadas (o ISAT publica a mediana entre os imóveis); ocupação = noites ocupadas ÷ noites disponíveis (noite bloqueada não conta como disponível); RevPAR = faturamento ÷ noites disponíveis.
• Estatística: mediana por imóvel, com 1º e 3º quartis. Antes de agregar, saem os imóveis fora de 1,5 vez o intervalo interquartil da diária ou da ocupação dentro da cidade. Recorte com menos de 10 imóveis não é publicado.
• Rentabilidade bruta: faturamento de 12 meses dos apartamentos do recorte ÷ preço mediano pedido em anúncios de venda de apartamentos da mesma faixa de quartos (bairro com pelo menos 30 anúncios; senão cidade com pelo menos 30). Em Florianópolis, anúncios do VivaReal e da OLX (última coleta de cada portal); nas outras cidades, do VivaReal (último mês coletado). Como o numerador usa só apartamentos, dividir as colunas de faturamento e preço do CSV pode dar um valor um pouco diferente.
• Valores nominais, sem correção pela inflação. A edição é congelada: os números desta página não mudam.

Metodologia completa em /indice-temporada/metodologia; dados da edição em CSV.

Como citar

Cite como "ISAT, dados da carteira Seazone", com a edição (3T2026), o recorte, o n e o período: por exemplo, "mediana de R$ 5.381 de faturamento bruto mensal, 1.623 imóveis estabilizados, out/2025 a set/2026 (ISAT 3T2026, dados da carteira Seazone)". A referência completa, com o endereço desta página, está no bloco "Como citar" abaixo.