Metodologia do ISAT

Fonte dos dados

Reservas, diárias e calendário dos imóveis da carteira Seazone: o sistema de gestão da Seazone (Sapron), lido pelo data lake da empresa para a série de 12 meses e direto do sistema para o painel vivo. Os números são agregados antes de sair da Seazone: nenhuma linha publicada tem código, endereço ou qualquer dado que identifique imóvel, proprietário ou hóspede.

Quais imóveis entram

• Imóveis residenciais de aluguel por temporada da carteira. Saem hotéis, pousadas, prédios inteiros e cadastros de teste.
• Cada noite só conta dentro do período em que o imóvel estava ativo na Seazone (da ativação até a inativação), para imóvel que saiu da carteira não pesar como estoque vazio. Cadastro inativo com data de inativação anterior à de ativação fica fora (é cadastro morto); com o imóvel ativo hoje, é reativação.
• Quando o mesmo imóvel tem mais de um cadastro (saiu e voltou), cada noite fica com o cadastro vigente na data: bairro, tipologia, prédio e a classificação estabilizado/novo vêm desse cadastro, sem somar as noites do cadastro antigo no novo.
• Imóvel estabilizado: ativo há pelo menos 12 meses (ativado até o início da janela e sem inativação dentro dela). A série principal usa só estabilizados.
• Imóvel novo (em maturação): ativo há menos de 12 meses. Aparece num quadro separado, com o mesmo mínimo de 10 imóveis, para a entrada de imóveis novos não puxar a mediana.

Métricas

• Faturamento bruto: receita de diárias das reservas não canceladas, já com o desconto de cupom, antes de comissão de canal (Airbnb, Booking etc.), taxa de limpeza e repasse ao proprietário. Não é o valor que o proprietário recebe nem rentabilidade líquida.
• Noite disponível: noite em que o imóvel estava ativo e sem bloqueio (do proprietário ou de manutenção). Noite ocupada: noite disponível com reserva.
• Bloqueio de última hora: bloqueio de 1 noite feito pela operação no próprio dia ou na véspera fecha uma noite que esteve à venda até ali e não vendeu. Ela continua contando como noite disponível (e não ocupada). Sem essa regra, um prédio que fecha toda noite vaga no próprio dia apareceria com ocupação perto de 100%. Bloqueio do proprietário, de manutenção ou mais longo continua tirando a noite das disponíveis.
• Diária (ADR) de cada imóvel = faturamento bruto ÷ noites ocupadas; o ISAT publica a mediana entre os imóveis. Ocupação = noites ocupadas ÷ noites disponíveis. RevPAR = faturamento bruto ÷ noites disponíveis.
• Faturamento bruto mensal = faturamento bruto ÷ meses ativos (mês com pelo menos 1 noite disponível).
• Índice da diária: mediana da diária no mês ÷ mediana da diária em outubro de 2024 × 100 (base 100 = out/2024), para o Brasil e por cidade.

Estatística

• Cada recorte publica a mediana (P50) e o intervalo do 1º ao 3º quartil (P25 a P75), não a média: um imóvel de luxo não muda a mediana.
• Outliers: dentro de cada cidade, sai antes de agregar o imóvel com diária ou ocupação fora de 1,5 vez o intervalo interquartil (abaixo de P25 − 1,5×IQR ou acima de P75 + 1,5×IQR).
• Mínimo de 10 imóveis por recorte publicado. Abaixo disso o recorte não é gravado nem publicado: o site não mostra nenhum número dele. Ao lado de cada número aparece o n (quantos imóveis ele resume).
• Valores nominais, em reais correntes, sem correção pela inflação (IPCA).

Recortes

Brasil, cidade, cidade × tipologia, bairro e bairro × tipologia. Tipologia: studio (studio ou 0 quartos), 1 quarto, 2 quartos e 3 quartos ou mais. Cidade normalizada (sem acento, com a UF); bairros com grafias diferentes unificados por tabela (por exemplo, Jurerê e Jurerê Internacional ficam separados; "Ingleses Norte" entra em Ingleses do Rio Vermelho).

Rentabilidade bruta anual

Rentabilidade bruta = mediana do faturamento bruto de 12 meses do recorte ÷ mediana do preço pedido de apartamentos à venda no mesmo bairro e faixa (studio ou 1 quarto, 2 quartos, 3 quartos ou mais), quando há pelo menos 30 anúncios de venda comparáveis; senão, na mesma cidade e faixa com pelo menos 30 anúncios; senão o recorte sai sem rentabilidade, com o motivo escrito. Os anúncios vêm de portais de venda (VivaReal e, em Florianópolis, também o Seamóvel). Valor estimado por anúncios de venda (preço pedido), não avaliação do imóvel: o preço de fechamento costuma ser menor que o pedido. Não desconta custos, impostos nem vacância.

Cobertura

Cada rodada publica quantos imóveis entraram na série e quantos estavam ativos na carteira ("N de M imóveis"). A diferença são imóveis com menos de 12 meses de operação (que vão para o quadro de novos), outliers e imóveis de recortes com menos de 10 imóveis.

Frequência e edições

• Painel vivo (últimos 30 dias e mês em curso, noites realizadas e reservadas): recalculado de hora em hora.
• Série de 12 meses e série mensal: recalculadas uma vez por dia, às 14h (horário de Brasília), na janela móvel fechada no último mês completo.
• Edições trimestrais: uma cópia congelada da série no fim do trimestre, que não muda depois de publicada (a primeira é a edição 3T2026, com dados até setembro de 2026), com texto analítico e CSV.

Cada página mostra a data e a hora da última atualização.

Dados abertos e licença

Cada página do ISAT tem um CSV com os mesmos números (link "Baixar os dados (CSV)"). Uso livre com citação da fonte, nos termos de uso dos dados.

Como citar

"ISAT — Índice Seazone de Aluguel por Temporada (ISAT, dados da carteira Seazone). Rentu, https://rentu.com.br/indice-temporada", com a data de atualização da página. Em tabelas e gráficos: "ISAT, dados da carteira Seazone".

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